Los alquileres en el nuevo Código Civil y Comercial

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El nuevo Código modifica los plazos mínimos y máximos para las locaciones. Se unifica en dos años el plazo mínimo para las locaciones urbanas (art.1198) (antes regía 2 años para vivienda familiar y 3 años para los restantes destinos), con las excepciones del art.1199
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- El nuevo Código Civil y Comercial se encuentra vigente en nuestro país desde el 1 de agosto del corriente año. El mismo establece una serie de modificaciones a la legislación sobre alquileres. La nueva norma deroga la ley 23.091 que regía desde 1984 todo el tema de locaciones urbanas, pero muchos de sus artículos son receptados por el nuevo ordenamiento. En general no hay grandes modificaciones, pero sí algunas cuestiones que hay que tener en cuenta para celebrar nuevos contratos de locación. Para no darle mayor amplitud al trabajo trataremos de ver solamente los puntos novedosos de la reforma y citar de las normas que continúan vigente solo las más trascendentes.

El nuevo Código modifica los plazos mínimos y máximos para las locaciones. Se unifica en dos años el plazo mínimo para las locaciones urbanas (art.1198) (antes regía 2 años para vivienda familiar y 3 años para los restantes destinos), con las excepciones del art.1199 que ya regían con la anterior ley(embajadas, turismo, predios feriales, etc.). Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el término mínimo. Por otra parte se modificaron los plazos máximos fijándose 20 años para las locaciones de vivienda y de 50 años para comercios (art.1197)(antes eran 10 y 20 años respectivamente). Lo que permite en este último caso locar inmuebles y efectuar costosas construcciones, como shopping, confiterías, etc., teniendo el locatario tiempo suficiente para amortizar la inversión.-

Otra de las normas incorporadas determina que si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas, y en subsidio por las del Código Civil en materia de locación (art.1193). Incluye tanto a las personas de derecho público estatales (Estado Nacional, Provincial y Municipal), como no estatales (Colegios Profesionales, Institutos de Previsión Social para Profesionales, etc., que tengan por ley ese carácter). Cuando el Estado actúa como sujeto de derecho privado celebrando contratos de locación con particulares, y asumiendo el rol de locatario, queda sujeto a las disposiciones del Código Civil.-

El nuevo Código exige que los contratos de locación se hagan por escrito (art.1188 CCC) así como sus prórrogas y modificaciones. Esto ya lo exigía la ley anterior, lo cual era interpretado mayoritariamente como una solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio sino a la posibilidad de su acreditación.- 

La muerte o discapacidad, excepto pacto en contrario, no son causal de extinción del contrato, es decir, la locación se transmite a los herederos del locador o del locatario por causa de muerte; asimismo la locación subsiste por el tiempo pactado en el contrato aunque el inmueble sea enajenado (art. 1189).-

Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a la habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador de la locación prevalece sobre el heredero del locatario (art.1190).-

Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, a través de un representante, se requiere facultad expresa (art.1191). La celebración del contrato de locación es considerada un acto de administración, por lo cual, locador y locatario, solo requieren contar con dicha actitud para que el contrato sea válido. Por excepción, podrá ser considerado un acto de disposición cuando se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda los tres años, para lo cual el representante requiere facultad expresa. Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos anticipados, entendiéndose tal, el que se efectúa antes de ser exigible.

La nueva norma incorpora una protección especial para las personas con discapacidades ya que es nula toda cláusula que impida el ingreso, o excluya del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble (art.1195). Obviamente en este caso la nulidad será parcial y solo recaerá sobre la cláusula de exclusión.

Otras de las modificaciones insertadas por el nuevo Código se encuentran referidas a los alquileres anticipados, a los meses entregados como depósito en garantía y a la prohibición del valor llave. Si el destino es habitacional no puede pedirse al locatario el pago anticipado mayor a un mes de alquiler; asimismo solo se podrá pedir como garantía el depósito de un mes por cada año de contrato pactado y no podrá exigirse el pago del valor llave (art.1196); estas tres prohibiciones solo rígen, reitero, para las locaciones habitacionales, no siendo por ende, aplicable a la locación con destino comercial, industrial o empresarial donde es costumbre exigir el pago del valor llave.-

La reforma incorpora un artículo novedoso sobre la rescisión contractual, que establece que la pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas no autorizan al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador (art.1204).-

El nuevo Código mantiene la no aplicación de la ?tacita reconducción?, con lo cual vencido el término del contrato, si el locador continúa percibiendo el pago de alquileres del locatario, no significa que exista un nuevo contrato por el mínimo legal, sino solo que ambas partes prorrogan el contrato, hasta que cualquiera de las dos y mediante notificación fehaciente decida dar por concluida la locación. Ello no es aplicable al fiador, ya que otra de las normas incorporadas por el nuevo Código está referida al cese de la obligación contractual del fiador o garante con el vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado (art.1225). Es decir, que si el locador acepta que el locatario continúe en el inmueble abonando sus alquileres, debe hacerle firmar un nuevo contrato al fiador, ya que de lo contrario no podrá exigirle a este último el cumplimiento del mismo por el período posterior al vencimiento contractual. Es más, la nueva norma prohíbe expresamente toda disposición anticipada que extienda la fianza o garantía, sea este simple o solidaria; exigiendo el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación contractual una vez vencido el plazo de la locación; con lo cual será de ningún valor legal toda clausula contractual que obligue al garante o fiador más allá del vencimiento del plazo contractual.-

Otro punto importante de la reforma está dado por precio de la locación, el art.1187 del nuevo código remite supletoriamente a lo normado para la compraventa, con lo cual el precio puede ser determinado en una suma fija, puede dejarse su fijación al arbitrio de un tercero designado de común acuerdo, o puede ser fijado con referencia a otra cosa cierta. En cualquier caso se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo (art.1133). Con lo cual podemos decir que toda locación urbana podrá tener un precio fijo, y para fijarlo se podrá recurrir al procedimiento usado en la actualidad de fijar un valor total por el tiempo del contrato, incluyendo en el mismo los incrementos pretendidos y luego dividirlo en cuotas mensuales que pueden variar cada seis o doce meses. Ello es perfectamente legal en la medida que se regule un monto fijo como precio total del valor locativo. La segunda opción que da la ley es quizás la menos usual de designar de común acuerdo, antes o después del contrato, a un tercero que sea quien fije el valor del alquiler (por ej la tasación de dos o tres inmobiliarias), y se lo utiliza normalmente para las prórrogas contractuales; si no se ponen de acuerdo será el juez quien fijará el valor del mismo. Y la última opción, quizás la más interesante, es fijar el precio del alquiler en base al valor de otra cosa cierta. Si bien sigue vigente la prohibición de la actualización de los alquileres en base a índices (ley 23.928/91 arts. 7 y 10), la nueva ley, permite fijar el precio del valor locativo en relación al precio de otra cosa cierta, por ejemplo el valor del dólar u otra moneda extranjera, o al precio de la nafta, del ladrillo, del cemento, etc. Para el caso de fijarlo en relación al dólar, no corresponde obviamente hacerlo en relación al blue o marginal, ya que el mismo es ilegal y no existe en consecuencia una cotización oficial; con lo cual solamente podría hacerse en base al valor oficial, o se podría pactar expresamente al valor del contado con liquidación que es un tipo de cambio que surge de la compraventa de acciones o títulos de deuda, cuya legalidad fue ratificada por la Corte Suprema y por consiguiente tiene un valor oficial.-

Por otra parte continúa vigente en el nuevo Código la rescisión anticipada del contrato de locación por parte del locatario. Puede hacerlo si han transcurrido los primeros seis meses del contrato; si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler; luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes. El cambio de la nueva norma está en el preaviso que debe dar el inquilino, que antes debía darlo con una antelación de 60 días. Sin embargo, ese plazo no rige más, fue eliminado con la reforma, por lo que el inquilino puede irse, previa notificación fehaciente, sin la condición de un plazo de preaviso, abonando obviamente la indemnización pertinente.-

Estas son las principales modificaciones y ratificaciones efectuadas por el nuevo Código Civil y Comercial a la legislación sobre alquileres. Como conclusión podemos decir que conforme a la opinión de la mayoría de los doctrinarios todos los contratos firmados con anterioridad al 1 de agosto se rigen por la ley anterior por el respeto normativo a los derechos adquiridos y por lo normado por el art.7 del nuevo Código que establece que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a contratos en curso de ejecución.

Fuente: www.elliberal.com.ar

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